Los precios de condominios en el Downtown de Miami están a punto de su niveles previos a la recesión ya que los compradores de todo el mundo ven el mercado como un objetivo de inversión superior, según un nuevo estudio realizado por la Autoridad de Desarrollo del Downtown de Miami (DDA, por sus siglas en inglés).
Un estudio de la Autoridad de Desarrollo del Downtown de Miami revela más de 8,700 condominios a la venta ó en construcción en el núcleo urbano; se planifican otras 4,600 unidades para alquiler.
Los precios existentes (ciclo anterior) de las unidades de condominio en reventa en el downtown han aumentado 75% en los últimos dos años, superando un promedio de $230 por pie cuadrado a $400 por pie cuadrado. La mayor parte de esta apreciación puede ser atribuida a la recuperación de valor derivada de la estabilización del mercado y de la iniciación de proyectos nuevos desde el 2011.
En total, hubo 8,700 unidades de condominios a la venta ó en fase de desarrollo hasta junio del 2014. Se anticipa que la mayor parte de este inventario se entregue en el 2017, lo que indica que el mercado se encuentra en las primeras etapas de desarrollo en la mitad del ciclo. Los precios de pre-construcción en Q2-2014 continúan en $550 – $675 por pie cuadrado para el inventario actual sin vender.
El creciente atractivo residencial del downtown también está impulsando la demanda de alquiler. Se han completado entre 400 y 450 contratos de arrendamiento mensualmente por los últimos tres años en el gran downtown, con un precio promedio aumentando de $2,198 por unidad en el 2011 a $2,429 al final del Q2-2014. Más de 4,600 nuevas unidades de alquiler multifamiliares están en construcción ó en proyecto, con la mayor parte del nuevo inventario anticipado en el submercado de Brickell.
El estudio, realizado por Integra Realty Resources (IRR, por sus siglas en inglés), evaluó 24 proyectos en curso, así como la oferta existente en seis submercados que comprenden del gran downtown de Miami: Brickell, el Distrito Central de Negocios (CBD, por sus siglas en inglés), Edgewater, el Distrito de las Artes y Entretenimiento,Wynwood y Midtown. Este informe es una continuación del estudio anterior del DDA de Miami centrado en inventario desde el último ciclo, que fue absorbida sustancialmente para el cierre del 2012. El nuevo estudio se concentra en los proyectos nuevos que se han puesto en marcha este ciclo hasta junio del 2014 y ofrece una proyección de futuras entregas.
“La demanda del comprador fuerte, precios en apreciación y el creciente atractivo entre los inquilinos siguen alimentando el mercado de condominios en el downtown de Miami”, explica Anthony M. Graziano, director administrativo general de Integra Realty Resources en Miami. “Aunque anticipamos aumento en los precions a disminuir a medida que pase el tiempo, el downtown se encuentra en condiciones de absorber el nuevo inventario de apartamentos actual en la fase de desarrollo si la tendencia de los compradores continua”.
Mientras que los submercados en todo el centro urbano de Miami están experimentando nuevos desarrollos, del barrio de Edgewater de la Ciudad – justo al norte de la CDB a lo largo del corredor de Biscayne Boulevard, es la zona del mercado en mayor crecimiento. Más de 1,900 unidades nuevas están actualmente en desarrollo, lo que representa un aumento del 67% en el inventario del submercado.
Nuevos proyectos en Brickell, donde más de 4,800 unidades se encuentran en construcción, representan casi el 25 por ciento de crecimiento en comparación con el inventario de condominio existente en el submercado. El recién llegado más grande es el Brickell City Centre, que incluirá 780 unidades de condominios ubicado en medio de 5.4 millones de pies cuadrados de desarrollo de uso mixto.
Otro proyecto de plan maestro, el Miami World Center, ofrecerá un total combinado de 2,000 unidades al lado de tiendas al por menor, hostelería y usos comerciales en el CDB. Cerca de allí, el All Aboard la nueva estación Central de Miami, servirá como una parada para el centro ferroviario de alta velocidad que conectará el Sur y Centro de la Florida.
El surgimiento de los nuevos desarrollos ha puesto mayor importancia en las propiedades desarrollables, causando que los precios de terreno alcancen niveles nunca antes visto en los últimos tres años. Se han completado transacciones de terrenos múltiples valorados en más de $100 millones ó están bajo contrato enBrickell, el CDB y Midtown, creando una barrera importante a la entrada para los contratistas residenciales.
La introducción del ‘Modelo de Financiación Sudamericana’, por el cual los contratistas colectan depósitos por valor de 50 por ciento ó más del precio de compra – junto con las fuentes de financiación que da preferencia a los contratistas con experiencia, bien capitalizados – debería ayudar a mantener un entorno de mercado saludable. “el costo elevado del terreno, el aumento de los costos de construcción, el aumento de la transparencia del mercado y el surgimiento de una nueva estructura de financiamiento en efectivo coloca un obstáculo para el grado de exceso de oferta que el downtown de Miami experimentó durante el último ciclo”, agregó Graziano.
Los compradores internacionales siguen dominando la base de compradores de la ciudad así como Miami surge como un destino global para los negocios y las finanzas, los viajes de ocio, las artes y la cultura. El estudio muestra que los compradores extranjeros representan aproximadamente el 90 por ciento de todas las ventas, por lo que Miami es uno de los pocos mercados de bienes y raíces en el mundo que disfrutan de la posición envidiable de ser una ‘economía de exportación”, lo que significa importación de los compradores de capital con el fin de ser propietario de bienes y raíces. “El desglose de los compradores extranjeros incluye 65% de sudamérica y entre el 20 y el 25 por ciento de Europa, Canadá, Asia y de otros lugares de América Latina. El 10 por ciento restante es un grupo comprador nacional”, dijo Graziano.
“El Downtown de Miami ha sido visto por mucho tiempo como un centro de negocios, pero estamos ganando rápidamente una reputación por nuestra oferta de estilo de vida, todo, desde el Cetro de Bellas Artes Adrienne Arsht y el Museo de Artes Pérez de Miami, a un número creciente de hoteles y restaurantes de alta gama y la incorporación de lujo al por menor”, dice Alyce Robertson, directora ejecutiva del DDA de Miami. “Los compradores extranjeros considerando bienes y raíces en los EE.UU. están descubriendo que el downtown de Miami cuenta con todas las comodidades de una gran ciudad cosmopolita, junto con precios competitivos y de fácil acceso a América Latina y Europa”.
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